Partager sur Facebook Twitter Partager sur Google Plus
SONY DSC

Hautes-Alpes : tous les chiffres de l’immobilier en 2014, secteur par secteur

23 Avr 2015 - 22:50
Me Gonnet, Pace, Tudès, Agostino et Dellandrea.
Me Gonnet, Pace, Tudès, Agostino et Dellandrea.

Ce jeudi soir, les notaires des Hautes-Alpes ont présenté leur observatoire de l’immobilier pour 2014 et même quelques chiffres pour début 2015. A la tribune, aux côtés du président de la chambre départementale des notaires Olivier Gonnet, figuraient Me Xavier Pace (Guillestre), Me Sylvie Tudès (Serres), Me Salvatore Agostino (Briançon) et Me Laurent Dellandrea (Gap).

[sam_ad id= »17″ codes= »true »]

Une tendance générale des prix à la hausse

Le marché de l’immobilier haut-alpin souffre d’état grippal, selon Me Gonnet. « Il est totalement perturbé, on n’a aucune visibilité au-delà de trois mois. » La crise des subprimes en 2009 et la crise immobilière en 2012 ont fait baisser le nombre de ventes, qui, depuis, sont en dents de scie.

Dans l'assemblée, des représentants des avocats, des promoteurs, du BTP, des banques, des géomètres, et Bénédicte Ferotin, adjointe au maire de Gap.
Dans l’assemblée, des représentants des avocats, des promoteurs, du BTP, des banques, des géomètres, et Bénédicte Ferotin, adjointe au maire de Gap.

Dès mars dernier, pour ne pas supporter une hausse des droits de mutation de 0,7 point (passant de 3,8 à 4,5%), les acheteurs se sont précipités pour régulariser les projets en cours. Mais le quatrième trimestre 2014 montre des ventes en très forte chute : -49% pour les appartements anciens, -30,8% pour les appartements neufs, -40,3% pour les maisons anciennes et -68,2% pour les terrains à bâtir. Pourtant, les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas, souligne Gilles Rousseau (Crédit agricole), passant de 4% en 2012/2013 à 2,16% en 2014, et en dessous de 2 aujourd’hui.

Alors qu’en France et en Provence-Alpes-Côte d’Azur la tendance est à la baisse des prix, les Hautes-Alpes connaissent la situation inverse : les prix des appartements anciens ont progressé de 3,1%, ceux des maisons anciennes de 4,8%. Seul le prix de vente des terrains connaît un recul de 10% par rapport à 2013.

Autre tendance, le marché des résidences secondaires est en perte de vitesse, même si les petits biens souffrent moins. « Cela peut s’expliquer par l’augmentation des charges », suppose Xavier Pace.

Des prix en dessous de 2007 pour les appartements anciens

SONY DSCEn 2007, le prix au m² médian des appartements anciens avait atteint 2400€. En 2014, malgré une augmentation de 3,1% en un an, il s’établit à 2190€. « Aujourd’hui, dans l’ancien, on peut presque acquérir un 4 pièces au prix d’un 3 pièces il y a cinq ans, dans l’Embrunais, le Guillestrois/Queyras et le Briançonnais », relève Olivier Gonnet.

Les communes les plus chères sont les stations nord des Hautes-Alpes, comme Serre Chevalier (La Salle-les-Alpes, Saint-Chaffrey), Montgenèvre, Vars et Risoul dont les prix connaissent une légère hausse globalement. Parmi les communes les moins chères, les prix ont augmenté à Ancelle et Gap, ont baissé à Orcières et Briançon, et sont stables à  Puy-Saint-Vincent.

L’intérêt des acquéreurs se porte de plus en plus sur les 2 à 4 pièces, au détriment des studios, qui restent tout de même les biens les plus vendus.

Dans l’ancien, 30% des ventes d’appartement concernent des studios/T1, 29% des T2, 21,8% des T3, 15,7% des T4, 3,5% des 5 pièces et plus. Dans le neuf, 3,4% des ventes d’appartement sont des studios/T1, 35,6 des T2, 39% des T3, 13,6% des T4, 8,5% des 5 pièces et plus.

« A Gap, les avantages fiscaux incitent à acheter du neuf au détriment de l’ancien », note Olivier Gonnet. La situation est similaire en station.

La construction en baisse depuis six ans

Le président de la fédération du BTP des Hautes-Alpes Stéphane Scarafagio a évoqué la crise que connaît son secteur. « Sur le plan national, aujourd’hui, au niveau de la construction, nous sommes à 300.000 logements au lieu de 500.000, un niveau historiquement bas », regrette-t-il.

Dans les Hautes-Alpes, les livraisons de béton ont diminué de 10 à 12% et le BTP déplore une perte de 600 à 800 salariés sur 6000 en trois ans. De fait, la mise en chantier subit une baisse significative constante depuis six ans, hormis en 2012/2013 qui ont vu la mise en place de la RT 2012 (règlementation thermique). Il confirme d’ailleurs que cet aspect normatif est une contrainte énorme, qui pèse aussi sur le coût. D’autant plus que « nous avons une forte représentativité d’ouvriers et d’employés qui ont plus de mal à accéder à l’emprunt et à la propriété ». La rareté du foncier n’arrange rien. Pour faire baisser les coûts, Stéphane Scarafagio constate un fait nouveau depuis cinq ans : les gens construisent eux-mêmes leur maison.

KML-LogoFullscreen-LogoQR-code-logoGeoJSON-LogoGeoRSS-Logo
Hautes-Alpes : le prix des appartements anciens (au m²)

chargement de la carte - veuillez patienter...

La Salle-les-Alpes: 44.944461, 6.566546
Saint-Chaffrey: 44.926182, 6.607155
Vars: 44.572662, 6.679992
Risoul: 44.621824, 6.637076
Ancelle: 44.623591, 6.205691
Le Dévoluy: 44.693207, 5.940557
Briançon: 44.899416, 6.643179
Puy-Saint-Vincent: 44.828837, 6.492608
Gap: 44.559638, 6.079758
Orcières: 44.695221, 6.320161
marker icon
icon-car.png Fullscreen-Logo KML-Logo
La Salle-les-Alpes
Prix au m² médian : 3360€
(-0,5% par rapport à 2013)
La Salle-les-Alpes, France
marker icon
icon-car.png Fullscreen-Logo KML-Logo
Saint-Chaffrey
Prix au m² médian : 3100€
(+4% par rapport à 2013)
Saint-Chaffrey, France
marker icon
icon-car.png Fullscreen-Logo KML-Logo
Vars
Prix au m² médian : 3050€
(+2,6% par rapport à 2013)
Vars, France
marker icon
icon-car.png Fullscreen-Logo KML-Logo
Risoul
Prix au m² médian : 2770€
(+1% par rapport à 2013)
Station de Risoul 1850, Risoul, France
marker icon
icon-car.png Fullscreen-Logo KML-Logo
Ancelle
Prix au m² médian : 2280€
(+2,2% par rapport à 2013)
Ancelle, France
marker icon
icon-car.png Fullscreen-Logo KML-Logo
Le Dévoluy
Prix au m² médian : 2220€
(évolution non significative)
Le Dévoluy, France
marker icon
icon-car.png Fullscreen-Logo KML-Logo
Briançon
Prix au m² médian : 2050€
(-5,1% par rapport à 2013)
Briançon, France
marker icon
icon-car.png Fullscreen-Logo KML-Logo
Puy-Saint-Vincent
Prix au m² médian : 2020€
(+0,5% par rapport à 2013)
Puy-Saint-Vincent, France
marker icon
icon-car.png Fullscreen-Logo KML-Logo
Gap
Prix au m² médian : 1920€
(+5,5% par rapport à 2013)
Gap, France
marker icon
icon-car.png Fullscreen-Logo KML-Logo
Orcières
Prix au m² médian : 1800€
(-7,1% par rapport à 2013)
Orcières Merlette, Orcières, France

Les prix progressent pour les maisons anciennes

Maisons anciennesDepuis 2007, le prix des maisons anciennes est tantôt à la hausse, tantôt à la baisse d’une année sur l’autre. Avec un prix de vente médian se situant à 196.000€, les prix ont crû de 4,8% en un an (un niveau inférieur à 4% de celui de 2007). Les prix les plus élevés sont pratiqués dans le nord du département ; le Buëch, lui, est loin derrière. Partout, les augmentations sont fortes, allant de 10 à 16,5%, sauf dans le Gapençais/Champsaur où elles sont modérées.

Le premier trimestre 2014 a connu un volume de ventes important qui a beaucoup décru par la suite, jusqu’à devenir très faible début 2015. Le marché se recentre sur les résidences principales, avec de plus petits budgets. Les maisons de 4 pièces sont celles qui se vendent le plus et subissent les plus fortes hausses. « On a un seuil psychologique qui fait qu’on n’achète pas au-delà d’une certaine somme », signale Sylvie Tudès : 300.000€ dans le Nord, 200.000€ dans le Sud. « Ce sont les petits biens qui se vendent, les propriétaires des plus grands les conservent. » Mais Me Tudès se veut confiante : « La baisse de prix s’amorce. Depuis mars, on constate une reprise importante de la signature d’avant-contrats sur tout le département. »

Les petits terrains à bâtir ont la cote

Le recul de 10% du prix médian des terrains à bâtir (68.000€) s’explique en partie par un accroissement de 17 points de la vente de petites parcelles de moins de 600 m² qui représentent désormais 35% des transactions. Ils se situent en grande majorité (66%) dans le Gapençais-Champsaur (dont le prix médian s’établit à 76.000€). Mais les terrains les plus vendus font entre 600 et 900 m².

Les prix ont tout de même grimpé de 64% en 10 ans. « Les prix médians subissent des à-coups », constate Me Dellandrea. Quelques exemples : à Briançon, le prix des terrains au m² atteint 220€ en moyenne, 350€ à Serre Chevalier et Montgenèvre, et va jusqu’à 500€ au Monêtier-les-Bains. Certaines communes comme La Salle-les-Alpes, pour permettre aux gens du cru de rester, ont fait construire des lotissements communaux dont les terrains (de 430 m² en moyenne) se monnayent à 150€/m².  Les prix sont moins élevés dans l’Embrunais : de 150 à 200€ le m². Dans le Buëch, les prix varient énormément d’une commune à l’autre. Dans le Gapençais, il faut débourser entre 90 et 100.000€ pour un terrain en lotissement.

Moins d’étrangers et de Franciliens parmi les acquéreurs

Carte acheteursMême s’ils sont moins nombreux qu’en 2013 (- 2 points), la part d’acquéreurs d’appartements anciens originaires de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, surtout des Varois et Bucco-rhodaniens, est similaire à celle des locaux. Locaux qui sont majoritaires lorsqu’il s’agit d’acheter une maison ancienne (64%) ou un terrain à bâtir (74%).

Depuis 2009, le nombre d’acquéreurs étrangers ne cesse de diminuer. En 2009, ils achetaient 8% des biens contre 2% en 2014. Les Franciliens sont un peu plus nombreux (leur part s’élève à 5,4% en 2014) mais ce niveau est l’un des plus bas jamais atteints depuis 10 ans.

(Cartes et graphiques : Perval/Chambre des notaires des Hautes-Alpes)


+ Sur le même sujet...